Almas Property Основатель и CEO Terra Homes , на главную
Скайлайн Дубая с Burj Khalifa на розовом закате, отражение в воде

Основатель и CEO Terra Homes

Доходность и расчёт

Сколько Дубай приносит чистыми

Считаю чистую доходность, а не рекламную: с учётом 4% DLD, сервисных сборов и управления. Суммы указаны в тенге по курсу Нацбанка РК, в долларах или дирхамах.

Рассчитать доходность

Доходность, октябрь 2026

в среднем 5,5%
валовая доходность аренды по Дубаю до вычета расходов
до 7,8%
у студий
около 6%
у квартир с одной спальней
чистыми −1,5–2 п.п.
к валовой: столько обычно уходит на сборы

Это валовые цифры по рынку, а не обещание дохода: доходность зависит от объекта, района и управления. Источник: колонка «Дубай после кризиса».

Суммы на странице указаны в выбранной валюте: тенге по курсу Нацбанка РК (1 $ = 454,14 ₸), дирхам привязан к доллару (1 $ = AED 3,6725).

01 Расчёт строящегося объекта

Сколько платить и сколько принесёт аренда

Задайте цену, план оплаты и первый взнос, чтобы увидеть, что внести при брони вместе с 4% DLD, сколько платить в месяц до ключей и что даст аренда после сдачи. В тенге, долларах или дирхамах.

$163 000$5,45 млн
План оплаты, стройка / ключи
Первый взнос
Как сдавать
  1. При брони взнос + 4% DLD и регистрация
  2. Во время стройки
  3. При ключах можно закрыть ипотекой
  4. Всего с расходами
Аренда в год
Сервисные сборы
Управление
Чистыми в год
чистая доходность после сборов
Обсудить в WhatsApp

Допущения расчёта

Регистрационный сбор DLD
4% цены, один раз
Сборы за регистрацию
около $1 000
Сервисный сбор
AED 18 за фут² в год
Управление арендой
5% при долгосрочной аренде, 20% при посуточной
Чистая доходность
чистыми в год к цене с расходами

Ориентировочный расчёт: реальные сборы зависят от объекта. Не является инвестиционной рекомендацией и не гарантирует доход.

02 Стоимость владения

Полная стоимость владения

Валовая доходность показывает аренду до расходов, чистая показывает то, что остаётся после них. Вот из чего складывается разница. Всё это я закладываю в расчёт заранее, чтобы вы видели чистую доходность.

  1. 4%
    Один раз, при покупке

    Регистрационный сбор DLD

    Платится один раз при покупке, плюс административные сборы за регистрацию.

  2. AED/фут²
    Каждый год

    Сервисные сборы

    Ежегодно, зависят от комплекса и площади. Я проверяю их до брони: они сильно различаются.

  3. 5–25%
    Каждый год

    Управление арендой

    При долгосрочной аренде расходы меньше, при посуточной через оператора больше. Включаю в расчёт заранее.

  4. −1,5–2 п.п.
    Итог

    Чистая доходность

    После всех сборов чистая доходность обычно на 1,5–2 п.п. ниже валовой. Считаю её, а не рекламную.

Налога на доходы физлиц и ежегодного налога на недвижимость в ОАЭ нет. Зарубежное имущество и доход от аренды резиденты Казахстана декларируют. Подскажу, как это оформить.

Покупка из Казахстана Посчитать на своей сумме

03 Стратегия

Как входить, как выходить и чем рискуете

Три вопроса, которые стоит решить до брони. Коротко здесь, подробно в моих колонках в разделе «Аналитика».

I

Off-plan или готовое

Строящийся объект даёт вход ниже рынка и рассрочку, готовый приносит аренду с первого месяца. Выбор зависит от задачи капитала и срока.

Итоги III квартала 2026

Off-plan

Строящееся

  • Рассрочка застройщика без процентов на 2–7 лет, первый взнос от 10%.
  • Основной платёж вносится при ключах (планы 20/80, 50/50), крупную часть можно закрыть ипотекой.
  • Деньги идут на escrow-счёт, доход появляется только после сдачи. Репутация застройщика важнее скидки.

Ready

Готовое

  • Аренда с первого месяца.
  • Виза инвестора на 2 года без минимальной суммы доступна единственному владельцу, с апреля 2026.
  • Сделки с готовым жильём в III квартале 2026: +22,5% по числу и +24,2% по сумме к II кварталу.
Доля сделок с жильём, III квартал 2026
  • 69% строящееся
  • 31% готовое
II

Выход из актива

Сценарий выхода закладываю ещё при подборе, вместе с районом и планом оплаты. Для такой инвестиции нужен горизонт от 3–5 лет.

Итоги III квартала 2026
  1. 01

    Переуступка до ключей

    Условия задаёт застройщик, нужно его согласие (NOC). Проверяю их до брони.

  2. 02

    Продажа на ключах

    Вход на старте продаж, выход на ключах или после ремонта при правильном выборе застройщика.

  3. 03

    Продажа готового объекта

    Самый широкий круг покупателей у квартир за $272 000 – $817 000.

Доля сделок по чеку, III квартал 2026
  • 40% до $272 000
  • 44% $272 000 – $817 000
  • 16% дороже $817 000
III

Риски честно

Хороший рынок не отменяет проверки. В работе с клиентами я держу в фокусе пять вещей.

Колонка «Дубай после кризиса»

  1. Геополитика

    Весна 2026 показала: региональные шоки возможны. Рынок их перенёс, продажи выросли уже в апреле, но горизонт инвестиций должен быть не короче 3–5 лет.

  2. Застройщик

    В off-plan репутация и финансовая устойчивость девелопера важнее скидки.

  3. Стоимость владения

    4% DLD, сервисные сборы и управление снижают чистую доходность.

  4. Цены вторичного рынка

    Часть востребованных проектов уже распродана, и вход возможен только по ценам вторичного рынка.

  5. Ипотека для нерезидента

    Долю кредита, ставку и согласие банка на визу подтверждаю до брони, а не после.

Доходность не гарантируется и зависит от объекта, района и управления. Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией.

Следующий шаг

Расчёт под вашу сумму на реальных объектах

Пришлю подходящие объекты под ваш бюджет, с графиком платежей, полными расходами и чистой доходностью в тенге и долларах.

Обсудить в WhatsApp

Основатель и CEO Terra Homes, встречи лично в Казахстане, ОАЭ и странах СНГ или в Zoom

Консультация

Запрос личной консультации

Встреча лично в Казахстане, ОАЭ или СНГ либо в Zoom. Разберём задачу капитала, а затем я соберу короткий список объектов под неё.

Конфиденциально: данные нужны только для связи и подбора по вашему запросу. Я не продаю их и не передаю третьим лицам для рассылок.