В III квартале 2026 года рынок Дубая зарегистрировал около 37 000 сделок купли-продажи на AED 91–93 млрд (≈ $25 млрд). Рынок перешёл от ажиотажа 2025 года к зрелой фазе: сделок меньше, но чек и доля готового жилья растут.
Ключевые тезисы
-
Объём. ~37 000 сделок на AED 91–93 млрд за июль–сентябрь. Это заметно ниже рекордного III квартала 2025 года, но рынок остаётся одним из самых ликвидных в мире: около 400 сделок в день.
-
Вторичный рынок растёт. Сделки с готовым жильём прибавили +22,5% по количеству и +24,2% по сумме к II кварталу. Покупатель всё чаще берёт готовый объект с арендой с первого дня.
-
Off-plan лидирует по числу сделок, готовое жильё по деньгам. На стадию строительства приходится около 2/3 сделок, но на готовое приходится больше половины всей суммы продаж.
-
Квартиры занимают 81% рынка. Типичная сделка: квартира около 68 м² за AED 1,1 млн (≈ $300 000). 84% сделок дешевле AED 3 млн.
-
Цена стабильна. Средняя цена составляет около AED 18 300 за м² (≈ $5 000). Коррекция затронула объём, а не цену квадратного метра.
-
География смещается на юг. Dubai South (район нового аэропорта Al Maktoum) лидирует по числу и сумме сделок. JVC, самый массовый инвестиционный район, остаётся вторым.
Объём сделок
За квартал зарегистрировано 36 700–37 300 сделок на AED 90,6–92,6 млрд (разброс зависит от методики подсчёта). На жильё приходится AED 72,6 млрд и 33 949 сделок, на коммерцию AED 18 млрд и 2 789 сделок.
| Месяц 2026 | Сделок купли-продажи | Регистраций аренды |
|---|---|---|
| Сентябрь | 11 186 | 85 377 |
| Август | 11 965 | 79 014 |
| Июль | 14 141 | 78 109 |
Продажи последовательно снижались за лето (сезонность плюс осторожность после весны), а аренда росла каждый месяц. Спрос на жильё со стороны жителей сохраняется и служит опорой для арендной доходности.
Для контекста: в III квартале 2025 года, на пике цикла, было около 55 300 сделок с жильём (по данным Cavendish Maxwell). Разница с текущим кварталом составляет около −38% по числу сделок; методики источников различаются, поэтому это ориентир, а не точная цифра.
Что покупали
Основу рынка составляют квартиры до AED 3 млн: на них приходится 84% сделок.
| Сегмент (жильё) | Сделок | Сумма, AED млрд | Доля сделок |
|---|---|---|---|
| Off-plan (строящееся) | 23 457 | 41,6 | 69% |
| Готовое (вторичка) | 10 442 | 30,8 | 31% |
| Тип объекта (все сделки) | Сделок | Сумма, AED млрд | Доля сделок |
|---|---|---|---|
| Квартиры | 30 139 | 47,2 | 81% |
| Виллы | 2 211 | 8,3 | 6% |
| Офисы | 1 123 | 4,4 | 3% |
| Земля (коммерческая) | нет данных | 6,9 | нет данных |
| Здания целиком | 87 | 3,6 | <1% |
Распределение по чеку: 40% сделок укладываются в AED 1 млн, 44% приходятся на диапазон AED 1–3 млн, 16% превышают AED 3 млн.
Что это значит. Коммерция даёт почти 20% денег рынка, и крупный капитал идёт в землю и целые здания: их доля в коммерческом обороте выросла с 13% до 20% за квартал. Для частного инвестора наибольшую ликвидность при выходе даёт квартира в диапазоне AED 1–3 млн.
Цена за квадратный метр
Медианная цена жилья в Дубае составляет около AED 18 300 за м² (AED 1 700 за кв. фут, ≈ $5 000 за м²). По еженедельным данным DXB Interact, в начале сентября средняя цена держалась на том же уровне: AED 1 700 за кв. фут.
| Тип объекта | AED за кв. фут | AED за м² | $ за м² |
|---|---|---|---|
| Виллы | 2 216 | 23 850 | 6 500 |
| Квартиры | 1 794 | 19 310 | 5 260 |
| Всё жильё (медиана) | 1 700 | 18 300 | 4 980 |
| Таунхаусы | 1 341 | 14 430 | 3 930 |
Курс: 1 $ = AED 3,6725; 1 м² = 10,764 кв. фута.
Наблюдение. В таунхаусах самый дешёвый квадратный метр на рынке: цена на 40% ниже, чем у вилл. Для семьи, которая ищет площадь, это самая выгодная точка входа.
Районы
Массовый спрос ушёл в новые районы на юге и в JVC, а крупные чеки по-прежнему сосредоточены в Business Bay и на Palm Jumeirah.
По количеству сделок (жильё):
| Район | Сделок за квартал | Комментарий |
|---|---|---|
| Dubai South | 5 165 | Район нового аэропорта; ~AED 18 200 за м² |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 2 312 | Рост с 1 992 во II квартале |
| Downtown Jebel Ali | 1 890 | Новая локация в топе |
| City of Arabia | 1 688 | AED 3,7 млрд за квартал |
Также в числе самых активных: Business Bay, Dubai Creek Harbour и Dubai Marina.
По сумме сделок:
| Район | Сумма, AED млрд | Сделок |
|---|---|---|
| Dubai South (Madinat Al Mataar) | 6,18 | 4 849 |
| Business Bay | 4,40 | 1 266 |
| City of Arabia | 3,66 | 1 688 |
| JVC | 3,57 | 2 532 |
| Palm Jumeirah | 3,25 | 222 |
Что это значит. На Palm Jumeirah средний чек составляет около AED 14,6 млн (≈ $4 млн): сегмент UHNW продолжает покупать независимо от общего темпа рынка. Инвестиция в Dubai South связана с развитием инфраструктуры будущего аэропорта, её горизонт составляет 5–10 лет.
Выводы для инвестора
-
Рынок покупателя. Сделок меньше, чем год назад, а цена метра стабильна. У покупателя появилось время выбирать и пространство для переговоров.
-
Готовое жильё в фокусе. Рост вторички на 22–24% за квартал и растущие с каждым месяцем регистрации аренды говорят одно: инвестор хочет доход сегодня, а не обещание через три года.
-
Ликвидный сегмент: AED 1–3 млн. Самый широкий круг покупателей при перепродаже.
-
Премиум живёт по своим правилам. Palm Jumeirah и Business Bay держат крупные чеки и спрос состоятельных покупателей.
-
Долгая ставка на юг Дубая. Dubai South и Downtown Jebel Ali растут вокруг нового аэропорта и подходят инвестору с горизонтом 5+ лет.
Источники: данные Dubai Land Department в обработке Springfield Properties / The Arabian Post (7 октября 2026), Top Luxury Property, отчёт за III кв. 2026, Al Masdar Al Aqaari / Zawya, еженедельные сводки DXB Interact; сравнение с 2025 годом: Cavendish Maxwell через Khaleej Times. Источники считают сделки по-разному, поэтому цифры расходятся на 1–2%. Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией.
